El ITP y otros obstáculos para la compra de tu casa

Por Alejandro Murciano Brea

El acceso a la compra de vivienda se está convirtiendo en casi un imposible para un gran porcentaje de la población. Nada nuevo, pero al mismo tiempo algo que de lo que no debemos dejar de hablar. No es que hace unos años la situación fuera fácil, pero hay varios factores que no paran de complicarla. El primero, un mercado alcista en precios que no ha dado respiro últimamente, y sigue sin terminar de corregir.  El segundo, una subida de tipos de interés muy pronunciada que dificulta el acceso a una hipoteca (además de estresar la cuota de los que ya la tienen).

Pero hay algo más en lo que poner el foco de atención, quizás no es lo que capta más titulares, pero si que es un obstáculo más para quienes quieren encontrar un hogar. Hablamos de los gastos asociados a la compraventa de una vivienda: honorarios del Notario, de la gestoría, tasas del registro de la propiedad y, sobre todo, el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales. Gastos que, aún con muchas variaciones, pueden oscilar en torno a un 10% sobre el precio de compra (en promedio). De ahí que cuando queramos comprar un piso, además del 20% que los bancos suelen pedir como entrada, tengamos que juntar otro "pico" para los gastos. Si nos fijamos en una vivienda de 150.000€, tendremos que tener ahorrado "solo" 45.000€.

Hace unos años se hizo un movimiento importante cuando, tras una polémica entre Gobierno y Tribunal Supremo, se acabó legislando que los gastos de la hipoteca los pagaba el banco. Unos gastos que, no obstante, suponen una cantidad relativamente pequeña comparados con los que citábamos en el párrafo anterior. Y a su vez, dentro de éstos, ya decíamos que el grueso se va en impuestos.

El Impuesto de Transmisiones Patrimoniales es para muchos un gran desconocido, pero otros muchos lo han sufrido en sus carnes. Su naturaleza, como su propio nombre indica, es gravar la adquisición de elementos patrimoniales, especialmente bienes inmuebles (aunque no solo). En este caso, y al contrario que otros tributos como la Plusvalía Municipal, recae sobre el comprador del bien. Es autonómico, y el tipo impositivo oscila entre el 4% de Euskadi y el 10% de Cataluña o Comunidad Valenciana. Andalucía está en en el 7% y Madrid en el 6%. Algunas comunidades autónomas aplican deducciones cuando la compra es para vivienda habitual, cuando quien compra es "joven".... pero son claramente insuficientes.

Los grandes problemas de este impuesto son dos. El primero, que como hemos explicado dificulta el acceso a un bien básico como la vivienda, con el agravante de que tienes que abonarlo en cuanto haces la compra. El segundo, que igual que ocurre con el IVA, tiene un carácter regresivo. Es decir, si vives en Madrid y compras un piso de 100.000€, pagarás 6.000€ en impuestos si o si. Da igual cual sea tu renta, da igual que cobres 1.000 o 10.000€ al mes. En el mejor de los casos, pagarás 5.400€ si declaras que será tu vivienda habitual, solo un 10% menos que un rentista que compre para ponerla en alquiler turístico. Aunque gane 5 veces más que tu. Queda claro que a igual precio de venta y finalidad de la compra, alguien de poca renta pagará un porcentaje superior sobre sus ingresos que alguien de mucha renta. Regresivo e injusto.

Y aunque en impuestos se nos va la mayor parte de los gastos, no es lo único. Los conceptos de notaría, registro y gestoría también hacen subir el importe de la factura. Y aquí nos encontramos con que, cuanto más bajo es el valor del piso, más grandes son relativamente estos gastos. Me explico: a medida que sube el precio de una vivienda, el notario y el registro cobran algo más, pero para nada de forma proporcional. Es decir, estas tasas no son cinco veces superiores cuando compras en 500.000 que cuando compras en 100.000€. Es más, no son ni siquiera el doble. Los costes de gestoría, por su parte, suelen ser independientes del precio. Así las cosas, estos gastos "menores" pueden suponer menos de un 1% sobre el precio de una vivienda "cara", y sin embargo un 3-4% en un piso de 50.000€. Todo, por supuesto, a sumar a los impuestos. Una losa muy pesada para los compradores. Un jarro de agua fría para aquel que se plantea la compra de vivienda, y tiene que ahorrar una abultada suma de dinero para aspirar a algo tan lujoso como una hipoteca.