Por Alejandro Murciano Brea
Hay una pregunta que probablemente toda persona entre 25 y 40 años haya escuchado repetidamente en los últimos años: ¿compras o alquilar? Pero cada la tentación a responder "ninguna de las anteriores" es más grande, especialmente si vives en una de las grandes ciudades de España.
Hablamos, por supuesto, del mercado de la vivienda. El alquiler lleva años disparado en Madrid y Barcelona, y el vigente enfriamiento económico no solo no ha sido capaz de contenerlo, si no casi lo contrario. Según datos de Idealista, el alquiler medio ha subido un 9,4% en Madrid, un 24,8% en Barcelona y un 20,5% en Valencia en los últimos doce meses. En estas dos últimas, además. toca máximos históricos de la serie. En la ciudad condal, el precio del metro cuadrado de alquiler está a 18,7€, lo que implica que alquilar una humilde vivienda de 60 metros costaría 1122€ mensuales.
Estos datos, a mi juicio hay que compararlos con la evolución del PIB español, y por lo tanto de la renta a disposición de los ciudadanos. Muy a grosso modo, la producción nacional a cierre de 2021 era similar a la de 2018. En ese mismo periodo, el alquiler medio de España ha crecido un 10,4%. En 2022 se calcula que la economía crecerá en torno a 4-4,5%, que contrasta con las subidas en las ciudades que mencionábamos en el párrafo anterior. Con todo esto alquilar a un precio decente parece una auténtica odisea.
¿Pero y la compra de vivienda? El endurecimiento de las condiciones crediticias de las hipotecas está convirtiendo en mucho más difícil esta posibilidad para las rentas medias y bajas. Ya ahorrar para la entrada el 20-30% del importe de la vivienda para la entrada es complicado, y un Euribor que se aproxima al 3% puede considerarse la gota que colma.
Por norma general, las entidades bancarias pretenden que sus hipotecados no paguen en cuotas de préstamos más del 35 o 40% de sus ingresos netos. ¿Cuál es el problema? Que una hipoteca de 150.000€ con un interés del 1% en 30 años resulta en una cuota de 483€. El mismo importe y mismo plazo, pero con un tipo del 4%, significa un pago mensual de 717€. Así pues, el prestatario debería pasar de cobrar 1200 a casi 1800 euros para que el banco le de la hipoteca, siempre, por supuesto, que no tenga otros préstamos en vigor. Pero los salarios no han subido tanto, ¿no?
La esperanza es que, al menos, el precio de la vivienda baje. La lógica es que si a los particulares les resulta más complicado acceder a financiación para compra de vivienda, la menor demanda corrija el mercado, y esto compense en parte los tipos de interés más altos. Pero esto es algo que, al menos en mi opinión, no está tan claro. Mientras haya inflación, los bienes raíces para las viviendas pueden ser objeto de deseo de los inversores, muchos de los cuales tienen amplios fondos y en muchas ocasiones incluso compran al contado. Los perjudicados, como casi siempre, los ciudadanos de a pie.
Queda pendiente buscar diagnósticos y soluciones. Las viviendas vacías, que presionan al alza los precios de compra y alquiler, siempre han sido un tema de preocupación. Las últimas estadísticas que ofrecía el INE (aunque ya bastante antiguas) eran escalofriantes. Otro tema es la despoblación de la España rural, que concentra la demanda de vivienda en las grandes ciudades y tensiona los precios en ellas. Pero sin duda, vivimos una situación más que complicada en el mercado de la vivienda, que no puede ser considerado un asunto de segunda línea en la agenda pública.
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